Haus aus Erbengemeinschaft verkaufen: Ablauf und Kosten

Ein geerbtes Haus gehört nicht den Erben einzeln, sondern der Erbengemeinschaft als Ganzes. Das heißt in der Praxis: Ein einzelner Miterbe kann weder sein Zimmer noch seinen Anteil am Dachstuhl verkaufen, und selbst drei von vier Erben können den Vertrag beim Notar nicht wirksam unterschreiben. Was das für den Verkauf eines Hauses aus der Erbengemeinschaft bedeutet und worauf Miterben bei Beschlüssen, Grundbuch, Bewertung und Steuer achten müssen.

Verkauf nur einstimmig, Verwaltung mit Mehrheit

Die Erbengemeinschaft ist eine Gesamthandsgemeinschaft. Über einen einzelnen Nachlassgegenstand, und dazu zählt das Haus, können die Erben nach § 2040 BGB nur gemeinsam verfügen. Für den Kaufvertrag braucht es deshalb die Unterschrift oder eine beurkundete Vollmacht jedes einzelnen Miterben, unabhängig davon, ob jemand 50 Prozent oder 5 Prozent hält.

Anders sieht es bei der laufenden Verwaltung aus. Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung beschließt die Mehrheit, und die Mehrheit bemisst sich nach der Größe der Erbteile, nicht nach Köpfen. Darunter fallen die Weitervermietung, eine nötige Dachreparatur, die Gebäudeversicherung oder auch die Beauftragung eines Maklers zur Vorbereitung des Verkaufs. Der Verkauf selbst bleibt davon unberührt. Wer mit Mehrheit einen Makler bestellt und dann am Notartermin scheitert, hat Provision riskiert und nichts gewonnen.

Eilmaßnahmen darf jeder Miterbe allein treffen, wenn der Nachlass sonst Schaden nimmt, etwa bei einem Wasserrohrbruch im leerstehenden Haus.

Drei Konstellationen bremsen den Verkauf regelmäßig aus, weil zusätzliche Stellen zustimmen müssen:

• Minderjährige Miterben: Es braucht in der Regel einen Ergänzungspfleger und die Genehmigung des Familiengerichts. Das kostet mehrere Monate.
• Betreute oder geschäftsunfähige Erben: Hier entscheidet der Betreuer, der für den Grundstücksverkauf die Genehmigung des Betreuungsgerichts benötigt.
• Unbekannte oder unauffindbare Erben: Das Nachlassgericht bestellt auf Antrag einen Nachlasspfleger, der den fehlenden Erben vertritt.

Erbschein, Testament und Grundbuchberichtigung

Vor dem Verkauf muss das Grundbuch stimmen. Solange dort der Verstorbene eingetragen ist, beurkundet kein Notar einen Kaufvertrag ohne Nachweis der Erbfolge. Die Erbengemeinschaft wird mit allen Mitgliedern und ihren Erbquoten eingetragen, erst danach kann sie als Verkäuferin auftreten.

Ein Erbschein ist dafür nicht immer nötig. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, genügt dem Grundbuchamt nach § 35 GBO üblicherweise die beglaubigte Abschrift samt Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts. Nur bei einem handschriftlichen Testament oder bei gesetzlicher Erbfolge führt der Weg über den Erbschein. Dessen Kosten richten sich nach dem Nachlasswert: Bei einem Nachlass von 300.000 Euro fallen für Antrag und Erteilung zusammen rund 1.300 Euro an, weil zwei Gebühren nach dem GNotKG anfallen.

Entscheidend ist die Frist für die Grundbuchberichtigung. Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, bleibt die Eintragung der Erben gebührenfrei. Danach wird die volle Gebühr nach dem Grundstückswert fällig. Wer erst nach drei Jahren Einigkeit erzielt, zahlt bei einem Haus im Wert von 400.000 Euro mehrere Hundert Euro, die vermeidbar gewesen wären.

Bewertung, wenn die Preisvorstellungen auseinandergehen

Der häufigste Streitpunkt ist nicht das Ob, sondern das Wieviel. Der Miterbe, der ausziehen will, rechnet mit dem Spitzenpreis aus dem Nachbarort, derjenige, der übernehmen möchte, verweist auf Sanierungsstau und Erbbaurecht. Hilfreich ist eine Reihenfolge: zuerst die kostenfreie Wertindikation mehrerer ortskundiger Makler, dann, falls die Spanne größer als etwa zehn Prozent bleibt, ein Gutachten.

Für eine reine Verhandlungsgrundlage reicht ein Kurzgutachten eines zertifizierten Sachverständigen, das meist im mittleren dreistelligen bis unteren vierstelligen Bereich liegt. Ein vollständiges Verkehrswertgutachten, das vor Gericht und gegenüber dem Finanzamt belastbar ist, kostet bei einem normalen Einfamilienhaus üblicherweise zwischen 1.500 und 3.000 Euro. Wichtig ist, dass alle Miterben den Gutachter gemeinsam beauftragen. Ein einseitig bestelltes Gutachten wird von der Gegenseite fast immer angezweifelt.

Beim Verkauf an Fremde ersetzt der Markt das Gutachten ohnehin. Ein Gutachten braucht es vor allem dann, wenn ein Miterbe das Haus übernimmt und die anderen auszahlt, oder wenn das Finanzamt den Grundbesitzwert für die Erbschaftsteuer höher angesetzt hat als der tatsächliche Marktwert. In diesem Fall lässt sich mit dem Gutachten der niedrigere gemeine Wert nachweisen.

Wenn ein Erbe bleiben will: Auszahlung, Abschichtung, Anteilsverkauf

Übernimmt ein Miterbe das Haus, zahlt er die übrigen nach ihren Quoten aus. Das geschieht im Rahmen der Erbauseinandersetzung und wird notariell beurkundet, weil ein Grundstück übertragen wird. Grunderwerbsteuer fällt dabei nicht an: Der Erwerb durch einen Miterben zur Teilung des Nachlasses ist nach § 3 Nr. 3 GrEStG befreit.

Ein zweiter Weg ist der Verkauf des gesamten Erbteils. Er ist nach § 2033 BGB möglich, muss notariell beurkundet werden, und die übrigen Miterben haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht, das sie binnen zwei Monaten ab Kenntnis ausüben können. Verkauft jemand an einen gewerblichen Erbteilskäufer, sind Abschläge von einem Drittel und mehr gegenüber dem rechnerischen Anteilswert üblich. Für den Verkäufer ist das fast immer das schlechteste Geschäft.

Pragmatischer ist die Abschichtung: Ein Miterbe scheidet gegen Abfindung aus der Gemeinschaft aus, sein Anteil wächst den Übrigen zu. Nach der Rechtsprechung ist sie formfrei möglich, solange keine Immobilie unmittelbar übertragen wird. Schriftform und eine klare Regelung über Nachlassverbindlichkeiten sind trotzdem Pflicht, sonst streitet man später über Erbschaftsteuer und Hausgeldrückstände.

Steuern: Spekulationsfrist und was beim Erbteilskauf gilt

Erben treten in die Position des Verstorbenen ein. Für die Zehnjahresfrist des § 23 EStG zählt deshalb der Zeitpunkt, zu dem der Erblasser die Immobilie angeschafft hat, nicht der Todestag. Hat er das Haus 1998 gekauft, ist der Verkauf durch die Erbengemeinschaft heute steuerfrei, unabhängig vom Gewinn. Wurde es dagegen zwei Jahre vor dem Tod erworben, läuft die Frist weiter und ein Veräußerungsgewinn ist zu versteuern. Steuerfrei bleibt der Verkauf auch dann, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt wurde.

Heikel wird es, wenn ein Miterbe die Anteile der anderen gekauft und das Haus kurz darauf weiterverkauft hat. Hier wurde jahrelang eine anteilige Anschaffung angenommen. Der Bundesfinanzhof hat 2023 entschieden (Az. IX R 13/22), dass der entgeltliche Erwerb eines Erbanteils keine anteilige Anschaffung des Nachlassgrundstücks darstellt. Die Finanzverwaltung ist dieser Linie nicht widerspruchslos gefolgt, weshalb sich in solchen Fällen vor der Beurkundung steuerlicher Rat lohnt.

Die Erbschaftsteuer ist davon unabhängig. Sie knüpft an den Wert des Erbteils zum Todestag an, nicht an den späteren Verkaufserlös. Freibeträge gelten je Erbe: 400.000 Euro für Kinder, 500.000 Euro für Ehegatten, 20.000 Euro für Geschwister und Nichten oder Neffen. Gerade in der Seitenlinie wird aus einem mittleren Hauswert schnell eine fünfstellige Steuer, die oft erst der Verkauf finanzierbar macht.

Kostenvergleich: einvernehmlicher Verkauf gegen Teilungsversteigerung

Die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG ist das einzige Druckmittel, wenn ein Miterbe blockiert: Jedes Mitglied der Erbengemeinschaft kann sie beim Amtsgericht allein beantragen. Der Preis dafür ist hoch. Das Gericht bestellt einen Sachverständigen, der Verkehrswert wird festgesetzt, und im ersten Termin greifen Wertgrenzen, die den Zuschlag unterhalb der Hälfte des Verkehrswerts verhindern. Kommt kein Gebot zustande, fällt diese Schutzgrenze im zweiten Termin weg. Dann entscheidet, wer zufällig im Saal sitzt.

Hinzu kommt: Der Versteigerungserlös landet nicht bei den Erben, sondern wird hinterlegt und erst nach der Auseinandersetzung verteilt. Wer nur Tempo wollte, wartet damit erneut. Sinnvoll ist die Teilungsversteigerung praktisch nur als letzter Schritt nach gescheiterten Verhandlungen, oder als angekündigte Konsequenz, die den blockierenden Miterben an den Verhandlungstisch zurückholt. In vielen Verfahren wird der Antrag zurückgenommen, sobald ein Kaufvertrag unterschriftsreif ist.

Die Vollmacht, die den Verkauf praktisch macht

Sobald Einigkeit über den Verkauf besteht, sollten die Miterben einen von ihnen notariell bevollmächtigen, Besichtigungen, Verhandlungen und den Kaufvertrag für alle abzuwickeln. Das spart Reisekosten, verhindert geplatzte Notartermine wegen eines verhinderten Erben und wirkt auf Käufer seriös. Die Vollmacht gehört mit einer Preisuntergrenze versehen, unter der nicht verkauft werden darf, und mit einer Regelung, wie der Erlös nach Abzug von Grundschulden, Erbschein, Gutachten und Provision verteilt wird. Wer diese beiden Punkte schriftlich fixiert, bevor der erste Interessent das Haus betritt, nimmt dem späteren Streit die Grundlage.