Immobilie mit Gewerbeeinheit verkaufen

Ein Wohnhaus verkauft sich nach einem überschaubaren Schema: Grundriss, Lage, Zustand, Preis. Bei einem Gebäude mit Gewerbeeinheit im Erdgeschoss oder auf einem eigenen Geschoss sieht das anders aus. Hier treffen zwei unterschiedliche Welten aufeinander, die Käufer, Banken und Gutachter verschieden bewerten. Wer das nicht von Anfang an berücksichtigt, verliert Zeit und Geld.

Was „gemischt genutzt“ im Verkaufskontext konkret bedeutet

Gemischt genutzte Gebäude sind solche, bei denen mindestens eine Einheit gewerblich vermietet oder genutzt wird, während der Rest Wohnzwecken dient. Das klassische Beispiel ist ein dreigeschossiges Haus in einer Innenstadt: unten Bäckerei oder Apotheke, oben zwei oder drei Wohnungen. Aber auch ein Mehrfamilienhaus mit einem Büro im Souterrain oder eine Arztpraxis im Erdgeschoss fällt darunter.

Der Anteil der Gewerbefläche am Gesamtgebäude entscheidet darüber, nach welcher Methode der Verkehrswert ermittelt wird und welche Käufer überhaupt infrage kommen. Ein Gewerbeanteil unter 20 Prozent wird von Banken oft noch wie Wohnimmobilien finanziert. Liegt er darüber, gelten häufig strengere Kreditbedingungen, höhere Eigenkapitalquoten und kürzere Tilgungszeiträume.

Bewertung: Zwei Methoden, ein Gebäude

Bei reinen Wohnimmobilien dominiert das Vergleichswertverfahren. Bei gemischt genutzten Objekten kommt fast immer das Ertragswertverfahren zum Einsatz, manchmal ergänzt durch das Sachwertverfahren. Das bedeutet: Der Kaufpreis hängt entscheidend von den tatsächlichen Mieteinnahmen ab, nicht nur vom Gebäudezustand.

Konkret: Angenommen, ein Gebäude erzielt im Jahr 48.000 Euro Nettokaltmiete, davon 18.000 Euro aus der Gewerbeeinheit und 30.000 Euro aus drei Wohnungen. Ein Gutachter würde beide Einheiten getrennt kapitalisieren, weil Gewerbe- und Wohnmieten unterschiedliche Risikoprofile haben. Gewerbliche Mietverträge laufen oft über fünf bis zehn Jahre mit Verlängerungsoptionen, bieten also Planungssicherheit. Gleichzeitig ist das Leerstandsrisiko nach Vertragsende höher als bei Wohnungen, weil die Nachfrage standortabhängiger ist.

Wer ein belastbares Wertgutachten in Auftrag gibt, sollte darauf bestehen, dass der Gutachter beide Nutzungsarten separat bewertet und danach zu einem Gesamtwert zusammenführt. Pauschalierungen führen regelmäßig zu falschen Preiserwartungen.

Mietverträge prüfen, bevor der erste Interessent kommt

Der Zustand der Mietverträge ist beim Verkauf gemischt genutzter Gebäude oft wichtiger als der bauliche Zustand. Käufer, vor allem institutionelle oder halbprofessionelle Investoren, schauen sich Folgendes genau an:

• Restlaufzeit des Gewerbemietvertrags und bestehende Optionen
• Höhe der vereinbarten Miete im Vergleich zur ortsüblichen Gewerbemiete
• Regelungen zur Betriebskostenumlage und zu Instandhaltungspflichten
• Bonität des Gewerbemieters, soweit erkennbar
• Kündigungsfristen und Sonderkündigungsrechte

Ein Gewerbemietvertrag, der noch zwei Jahre läuft und danach ausläuft, ist für viele Käufer ein Risiko. Dieselbe Einheit mit einem noch acht Jahre laufenden Vertrag und einer solventen Apothekenkette als Mieter kann den Gesamtverkaufspreis um 15 bis 25 Prozent nach oben treiben. Das sind keine theoretischen Größen, sondern Erfahrungswerte aus dem Markt.

Welche Käufer kommen infrage

Gemischt genutzte Objekte sprechen keine homogene Käufergruppe an. Privatpersonen, die selbst einziehen wollen, scheiden in der Regel aus. Wer sich grundlegend mit den Themen Kauf und Vermietung solcher Objekte vertraut machen möchte, findet Infos zu Kauf und Vermietung in entsprechenden Fachportalen. Es kommen vor allem drei Typen in Frage:

Kapitalanleger mit Immobilienerfahrung suchen stabile Cashflows. Sie rechnen nüchtern: Kaufpreis geteilt durch Jahresnettomiete ergibt den Vervielfältiger. Werte zwischen 18 und 22 gelten in vielen mittelgroßen Städten aktuell als marktüblich, in gefragten Lagen auch darüber. Diese Käufer verhandeln hart und wissen, was sie wollen.

Gewerbetreibende oder Freiberufler, die die Gewerbeeinheit selbst nutzen und die Wohneinheiten als Renditebeitrag betrachten, sind eine zweite Gruppe. Diese Käufer finanzieren oft über Betriebsmittelkredite, was die Verhandlung verkomplizieren kann.

Projektentwickler interessieren sich vor allem dann, wenn eine Umnutzung oder ein Umbau denkbar ist. Hier spielt die baurechtliche Situation eine große Rolle.

Wer weiß, welcher Typ am wahrscheinlichsten kauft, kann die Verkaufsunterlagen gezielter aufbereiten. Regionale Makler mit Spezialisierung auf Anlageimmobilien sind hier oft hilfreicher als Generalisten. So arbeiten beispielsweise Immobilien Oberhausen spezialisierte Büros, die den lokalen Investorenmarkt kennen und Objekte gezielt an vorqualifizierte Interessenten vermitteln.

Steuerliche Aspekte nicht unterschätzen

Beim Verkauf einer gemischt genutzten Immobilie treffen unterschiedliche steuerliche Regeln aufeinander. Für den Wohnanteil gilt grundsätzlich: Liegt der Verkauf außerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist, ist der Gewinn steuerfrei, sofern das Objekt nicht gewerblich gehandelt wird. Für den Gewerbeanteil kann das anders aussehen, besonders wenn Abschreibungen (AfA) geltend gemacht wurden. Diese werden beim Verkauf unter Umständen rückwirkend angerechnet.

Wer das Gebäude im Betriebsvermögen hält, muss mit einer vollständigen Besteuerung des Veräußerungsgewinns rechnen. Privateigentümer, die das Objekt vermietet haben, stehen steuerlich oft besser da, aber auch hier lauern Fallstricke. Eine Abstimmung mit einem Steuerberater, der Immobilientransaktionen kennt, ist vor dem Verkauf keine Kür, sondern Pflicht.

Unterlagen, die Käufer wirklich brauchen

Ein vollständiges Exposé für ein gemischt genutztes Objekt unterscheidet sich von dem eines Wohnhauses. Folgende Dokumente sollten von Anfang an vorliegen:

• Grundbuchauszug, nicht älter als drei Monate
• Alle Mietverträge im Original, inklusive Nachträge
• Betriebskostenabrechnungen der letzten zwei bis drei Jahre
• Aktueller Energieausweis
• Baugenehmigungen und Nutzungsänderungserlaubnisse
• Nachweise über durchgeführte Sanierungen oder Modernisierungen
• Wirtschaftsplan bei Wohnungseigentümergemeinschaft (falls relevant)

Fehlen diese Unterlagen beim ersten Interessentengespräch, verlängert sich der gesamte Verkaufsprozess erfahrungsgemäß um vier bis acht Wochen. Wer vorbereitet ist, signalisiert Professionalität und gibt potenziellen Käufern das Vertrauen, das bei größeren Investments entscheidend ist.

Realistische Zeitplanung einkalkulieren

Der Verkauf eines gemischt genutzten Gebäudes dauert länger als der eines Einfamilienhauses. Von der Entscheidung bis zum Notartermin vergehen in der Praxis vier bis neun Monate, oft mehr. Gründe dafür sind die aufwendigere Due Diligence durch den Käufer, die komplexere Finanzierungsstruktur und die häufig notwendige Abstimmung mit Mietern, Behörden oder Teilungserklärungen.

Wer den Verkauf unter Zeitdruck abwickeln muss, etwa wegen einer Erbschaft oder eines laufenden Scheidungsverfahrens, sollte das dem beauftragten Makler oder Berater früh mitteilen. Es gibt Käufer, die auf Schnelligkeit Wert legen und dafür einen Preisabschlag in Kauf nehmen. Das kann in bestimmten Situationen die vernünftigere Wahl sein.

Wer hingegen Zeit hat und das Objekt sorgfältig vorbereitet, erzielt in der Regel deutlich bessere Ergebnisse. Ein gut dokumentiertes, vermietetes Gebäude mit soliden Mietverträgen verkauft sich nicht trotz seiner Gewerbeeinheit gut, sondern oft wegen ihr.